Fastighetsrätt

Att köpa en fastighet är kanske den viktigaste affären många gör. Det finns många viktiga faktorer att ta hänsyn till, och beslutet att köpa behöver vara väl underbyggt.

Köp, försäljning eller gåva av fast egendom

Säljare och köpare behöver vara medvetna om vem som är ansvarig för fel som upptäcks efter köpet eller vad händer om egendomen inte stämmer överens med vad köparen utgått ifrån gällande fastighetens skick.
I dessa sammanhang är köparens undersökningsplikt helt central. Det som en köpare har upptäckt, eller borde ha upptäckt, innan köpet kan inte åberopas som fel gentemot säljaren. Frågan om fel i fastighet har blivit en vanlig form av tvist mellan privatpersoner i svenska domstolar.
Vid gåva av fast egendom kan givaren vilja villkora gåvan med villkor som gäller ersättning till givaren, nyttjanderätt eller utmätningsfrihet.
Vid såväl försäljning, gåva och byte behöver noggranna skatteberäkningar göras för att inte mottagaren ska drabbas av oförutsedda kostnader.

Formkrav

Vid överlåtelser av ovan nämnda slag finns tydliga formkrav. Ett avtal om överlåtelse av fast egendom måste exempelvis vara skriftligt och innefatta en överlåtelseförklaring. Alla andra villkor som ska ingå i uppgörelse behöver framgå av köpekontraktet eller gåvobrevet. I annat fall riskerar dessa att vara ogiltiga.
Efter att gåvoskatten togs bort ser vi ganska ofta exempel på att man i köpehandlingar inte redogör för hela den ekonomiska uppgörelsen, utan ibland bortser ifrån att köparen eller gåvotagaren övertar lån i samband med överlåtelsen. Ibland undantas en del av köpeskillingen i avtalet, vilket är ett förfarande som faller under skatteflyktslagen.

Fel i fastighet

Om en köpare står inför den situation att fastigheten visar sig vara behäftade med fel, vad kan göras då? Till att börja med behöver vi reda ut vilka typer av fel en fastighet kan ha.

Dolda fel

Dolda fel är fel som en köpare inte kunde upptäcka vid köpet, trots en noggrann undersökning av fastigheten före köpet. För att felet ska räknas som dolt måste det ha förelegat vid tidpunkten för köpet. Felet ska inte heller ha varit förväntat i förhållande till bostadens skick eller ålder.

Dolda fel förekommer ofta i våtrum och i bärande konstruktioner. Felen beror oftast på fukt, mögel eller röta. I våtrum kan fuktspärren bakom ytskiktet var bristfällig, trasig eller i äldre hus helt obefintlig, vilket kan ge upphov till fuktskador.

Om felet räknas som ett dolt fel är säljaren ansvarig. För dolda fel i fastigheter ansvar säljaren i 10 år (för bostadsrätter gäller 2 år).

Konkreta eller abstrakta fel

Enligt 4:19§ Jordabalken finns utöver dolda fel även konkreta eller abstrakta fel. Man bedömer vilken standard köparen har rätt att kräva av säljaren. Man finner ledning genom att granska avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i anslutning till köpet. Avviker fastigheten från några av dessa uppgifter föreligger ett konkret fel. Allmänt lovprisande uttalande är enligt HD inte tillräckligt precisa och kan inte åberopas som en utfästelse.

Lämnar avtalet eller lämnade muntliga uppgifter inte tillräckligt med vägledning måste man istället göra en abstrakt bedömning av fastighetens standard. Utgångspunkten är att köparen ska kunna kräva normal standard, dvs vad en genomsnittlig köpare normalt ska kunna förvänta sig av fastigheten. Avviker då fastigheten från detta föreligger ett abstrakt fel.

”Normal standard” varierar beroende på typ av fastighet, ålder och allmänt underhåll. I en sekelskiftesvilla får man ex vis räkna med att isoleringen är dålig men inte i ett hus byggt på 90-talet.

Hur uppfyller köparen sin undersökningsplikt?

Undersökningsplikten för köparen är mycket långtgående och för att ett eventuellt fel som upptäcks senare ska kunna anses vara dolt, måste du som köpare ha uppfyllt din undersökningsplikt. Säljaren kan alltså inte bli ansvarig för uppenbara fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.

Köparen måste själv, eller med hjälp av en besiktningsman, undersöka bostaden genom att spola i kranar och toaletter, tända och släcka lampor, kolla garderober, förråd och balkonger, krypa upp på vinden, krypa ner i källarutrymmen, titta under mattor och bakom tavlor. Köparen får dock inte göra åverkan på byggnaden för att uppfylla sin plikt. Så långt sträcker sig inte undersökningsplikten.

Säljarens utfästelser

Även om ett fel var möjligt att upptäcka kan köparen kräva ersättning av säljaren om det visar sig att säljaren t ex lovat att vinden är ventilerad enligt konstens alla regler och därmed i perfekt skick, och det sen visar sig att den är mögelskadad.

Ersättning vid fel

Enligt Jordabalken 4:19 har en köpare rätt att göra prisavdrag om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.

I JB 4:19 a framgår att köparen måste åberopa felet inom skälig tid från det att han märkt eller bort märka felet. Denna tidsfrist gäller dock ej om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

I JB 4:19 c framgår beräkningssättet för prisavdrag. Köparen får göra avdrag med den summa som utgör mellanskillnaden mellan avtalat pris och det pris fastigheten borde ha i felaktigt skick. Alternativt kan man yrka ersättning för vad det skulle kosta att åtgärda felet.

Bortrensning av gamla servitut – Förnyelselagen

Riksdagen beslutade att gamla servitut skulle rensas genom förnyelselagen. Den innebär kortfattat att de servitut som skrivits in i fastighetsregistret men inte förnyades före 2018 togs bort.

Lagen gäller avtalsservitut, nyttjanderätt och avkomsträtt. Däremot omfattas inte officialservitut (servitut från en lantmäteriförrättning), tomträtt, vattenkraft eller vattenreglering av förnyelselagen.

Ett servitut kan handla om rätten att köra på en viss väg eller om ledningar som går över grannens fastighet. Om ingen anmälan om förnyelse gjordes innan utgången av 2018 har inskrivningen i så fall att tagits bort ur det officiella fastighetsregistret utan att Lantmäteriet tagit någon kontakt med berörda rättighetshavare. Att rättigheten försvinner från fastighetsregistret kan innebära stora nackdelar vid en framtida försäljning av fastigheten. Man kan naturligtvis teckna nya servitutsavtal och skriva in dessa för att läka den uppkomna situationen.